Simulador de Mais-ValiasAlojamento Local

O que são mais-valias no Alojamento Local?

Quando vende um imóvel que estava registado como Alojamento Local, pode ser devido imposto sobre as mais-valias realizadas. A mais-valia é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido pela inflação (coeficientes AT). O regime fiscal português permite deduzir despesas de compra e venda, e tributa apenas 50% do ganho.

Como funciona o cálculo do imposto?

O imposto sobre mais-valias imobiliárias em Portugal incide sobre 50% da mais-valia bruta. Existem duas formas de tributação:

• •Taxa liberatória de 28% — aplica-se diretamente aos 50% tributáveis, sem necessidade de englobar no IRS.
• •Englobamento no IRS — os 50% tributáveis somam-se aos restantes rendimentos e são tributados à taxa marginal. Pode ser vantajoso para rendimentos mais baixos.
• •Coeficientes de desvalorização — a AT publica anualmente coeficientes que corrigem o valor de compra pela inflação acumulada, reduzindo a mais-valia tributável.
• •Despesas dedutíveis — IMT, Imposto de Selo, escritura, obras de valorização comprovadas nos últimos 12 anos e comissão imobiliária.

Quando compensa o englobamento?

O englobamento é vantajoso quando a taxa marginal de IRS do contribuinte é inferior a 28%. Em 2025, isso acontece para rendimentos coletáveis anuais abaixo de aproximadamente €27.000. Para rendimentos superiores, a taxa liberatória de 28% é geralmente mais favorável. O nosso simulador calcula automaticamente as duas opções e recomenda a mais vantajosa para o seu caso.

Particularidades do AL na venda do imóvel

Imóveis afetos ao Alojamento Local que tenham beneficiado de deduções de IRS em anos anteriores podem estar sujeitos a regras específicas de recaptura. Além disso, imóveis em regime de propriedade plural ou em condomínio podem ter obrigações adicionais. Recomendamos sempre a consulta a um contabilista certificado antes de tomar decisões fiscais com base nesta simulação.