Tenho de pagar mais-valias se vender o meu imóvel de alojamento local?

Sim, se o valor de venda for superior ao valor de aquisição corrigido (após deduzir despesas), há lugar a imposto sobre mais-valias. Apenas 50% da mais-valia bruta é tributável. Use o simulador para calcular o valor exato no seu caso.

O que é o coeficiente de desvalorização monetária nas mais-valias?

É um fator publicado anualmente pela AT que corrige o valor de compra do imóvel pela inflação acumulada. Por exemplo, um imóvel comprado em 2010 tem coeficiente 1,48 — o valor de aquisição é multiplicado por 1,48 antes de calcular a mais-valia, reduzindo o imposto a pagar.

Posso deduzir as obras de remodelação nas mais-valias do AL?

Sim, as obras e encargos de valorização realizados nos últimos 12 anos são dedutíveis, desde que comprovados por fatura. Também são dedutíveis o IMT, Imposto de Selo, despesas notariais pagas na compra, e a comissão da imobiliária na venda.

É melhor pagar 28% de taxa liberatória ou englobar as mais-valias no IRS?

Depende dos seus outros rendimentos anuais. Se a sua taxa marginal de IRS for inferior a 28% (rendimentos abaixo de ~€27.000), o englobamento pode ser mais vantajoso. Para rendimentos superiores, a taxa liberatória de 28% poupa imposto. O simulador compara automaticamente as duas opções.

Como calcular o rendimento de um alojamento local?

Para calcular o rendimento do seu AL, multiplique o preço por noite pela taxa de ocupação mensal e subtraia os custos operacionais (limpeza, plataformas, manutenção, seguros, IMI). Use a nossa calculadora para simular cenários específicos por localização em Portugal.

Como simular os impostos de alojamento local?

No AL paga IRS sobre os rendimentos (coeficiente 0,35 no regime simplificado), CEAL (Contribuição Extraordinária AL) entre 4% e 15% conforme a zona, e IVA se faturar mais de €14.500/ano. O nosso simulador de impostos AL calcula automaticamente cada encargo.

O AL é mais rentável do que o arrendamento tradicional?

O AL pode gerar 2 a 3 vezes mais rendimento do que o arrendamento tradicional, mas requer mais gestão ativa. Depende da localização, sazonalidade e taxa de ocupação. Use a calculadora para comparar os dois cenários com os dados reais do seu imóvel.

Como calcular a rentabilidade de um imóvel para arrendamento?

A rentabilidade bruta do arrendamento calcula-se dividindo a renda anual pelo valor do imóvel. Para a rentabilidade líquida, desconte IRS (28% sobre rendas), IMI, manutenção e seguros. Compare sempre com o cenário AL para escolher a melhor opção.

Como calcular a taxa de ocupação de um alojamento local?

A taxa de ocupação é o número de noites vendidas a dividir pelo total de noites disponíveis. Em Portugal, a média varia entre 60-80% nas cidades turísticas (Lisboa, Porto, Algarve). A nossa calculadora de taxa de ocupação permite análise mês a mês com benchmarks por destino.

Como funciona o simulador de mais-valias do alojamento local?

O simulador calcula o imposto sobre mais-valias na venda do imóvel AL aplicando os coeficientes de desvalorização monetária da AT, deduzindo despesas de aquisição e alienação, e comparando a taxa liberatória de 28% com o englobamento IRS para encontrar a opção mais vantajosa.

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Calcule o imposto sobre mais-valias na venda do seu imóvel de AL em Portugal. Compare a taxa liberatória (28%) com o englobamento e descubra a opção mais vantajosa.

Dados de Aquisição

Valor de aquisição

€

Valor escriturado na compra (sem impostos)

Ano de aquisição

Coeficiente de desvalorização: ×1.34

IMT + IS + Escritura pagos

€

Impostos e despesas notariais na compra

Obras e encargos de valorização

€

Remodelações comprovadas nos últimos 12 anos

Dados de Venda

Valor de realização (venda)

€

Comissão imobiliária

Habitualmente entre 3% e 6%

Dados de IRS

Outros rendimentos anuais (IRS)

€

Salário, rendas, etc. — usado para calcular a taxa marginal no englobamento

Nota informativa

Simulação baseada no regime geral de mais-valias (Categoria G, CIRS). Para imóveis registados como AL que tenham beneficiado de deduções específicas, consulte um contabilista. Valores meramente indicativos.

Preencha os dados do imóvel para calcular a mais-valia

O que são mais-valias no Alojamento Local?

Quando vende um imóvel que estava registado como Alojamento Local, pode ser devido imposto sobre as mais-valias realizadas. A mais-valia é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido pela inflação (coeficientes AT). O regime fiscal português permite deduzir despesas de compra e venda, e tributa apenas 50% do ganho.

Como funciona o cálculo do imposto?

O imposto sobre mais-valias imobiliárias em Portugal incide sobre 50% da mais-valia bruta. Existem duas formas de tributação:

•Taxa liberatória de 28% — aplica-se diretamente aos 50% tributáveis, sem necessidade de englobar no IRS.
•Englobamento no IRS — os 50% tributáveis somam-se aos restantes rendimentos e são tributados à taxa marginal. Pode ser vantajoso para rendimentos mais baixos.
•Coeficientes de desvalorização — a AT publica anualmente coeficientes que corrigem o valor de compra pela inflação acumulada, reduzindo a mais-valia tributável.
•Despesas dedutíveis — IMT, Imposto de Selo, escritura, obras de valorização comprovadas nos últimos 12 anos e comissão imobiliária.

Coeficientes de desvalorização monetária AT — 2025

A AT publica anualmente os coeficientes que corrigem o valor de aquisição pela inflação. Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia tributável. Os valores abaixo são os coeficientes oficiais publicados para 2025:

Ano de aquisição	Coeficiente 2025
2000 ou anterior	1,79
2001	1,73
2002	1,69
2003	1,65
2004	1,62
2005	1,58
2006	1,55
2007	1,52
2008	1,50
2009	1,49
2010	1,48
2011	1,49
2012	1,51
2013	1,52
2014	1,52
2015	1,51
2016	1,49
2017	1,46
2018	1,41
2019	1,37
2020	1,33
2021	1,25
2022	1,12
2023	1,05
2024	1,01

Fonte: Portaria publicada pela AT para o ano fiscal 2025. O simulador acima aplica estes coeficientes automaticamente.

Exemplo prático: venda de AL comprado em 2015

Um proprietário comprou um apartamento em Lisboa em 2015 por €180.000 para usar como AL. Em 2025 vende por €320.000. Pagou €7.500 de IMT + IS na compra, fez obras de €15.000 nos últimos 12 anos (com factura), e a imobiliária cobra 4% de comissão.

Valor de venda€320.000

Valor de aquisição × coeficiente 2015 (1,51)− €271.800

Despesas de aquisição (IMT + IS)− €7.500

Obras de valorização (últimos 12 anos)− €15.000

Comissão imobiliária (4% × €320.000)− €12.800

Mais-valia bruta€12.900

Valor tributável (50% da mais-valia bruta)€6.450

Imposto (taxa liberatória 28%)€1.806

Valores meramente indicativos. Use o simulador acima para calcular com os dados exactos do seu imóvel.

Quando compensa o englobamento?

O englobamento é vantajoso quando a taxa marginal de IRS do contribuinte é inferior a 28%. Em 2025, isso acontece para rendimentos coletáveis anuais abaixo de aproximadamente €27.000. Para rendimentos superiores, a taxa liberatória de 28% é geralmente mais favorável. O nosso simulador calcula automaticamente as duas opções e recomenda a mais vantajosa para o seu caso.

Particularidades do AL na venda do imóvel

Imóveis afetos ao Alojamento Local que tenham beneficiado de deduções de IRS em anos anteriores podem estar sujeitos a regras específicas de recaptura. Além disso, imóveis em regime de propriedade plural ou em condomínio podem ter obrigações adicionais. Recomendamos sempre a consulta a um contabilista certificado antes de tomar decisões fiscais com base nesta simulação.

Perguntas Frequentes sobre Mais-Valias AL

Quer também simular a rentabilidade do seu AL antes de vender?

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